Les chantiers
Imprimer cette page 11-08-2006 15:25

L’ investissement locatif

Pour développer une offre locative qui se tarissait dans le secteur privé, le Gouvernement a créé deux dispositifs complémentaires, plus souples et plus attractifs.

Le dispositif "de Robien"

Mis en place par une modification de l’article 31 du code général des impôts prévue par la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003, il a remplacé le régime d’amortissement "Besson" instauré en 1999. Il comporte plusieurs caractéristiques.

L’amortissement fiscal conservé. L’acquéreur d’un logement neuf destiné à la location peut déduire chaque année de ses revenus fonciers 8 % du prix du logement les cinq premières années et 2,5 % les quatre suivantes. A l’issue d’une période de location allant de neuf ans à quinze ans, il peut continuer à amortir son achat à raison de 2, 5 % par an. Au total le propriétaire-bailleur peut déduire de ses revenus jusqu’à 65 % de son investissement.

Des conditions de location plus incitatives. Dans les zones de loyers élevés où le marché était tendu, les plafonds de loyers étaient trop faibles pour garantir une rentabilité suffisante à l’investisseur et les plafonds de ressources constituaient une contrainte administrative fortement dissuasive.

Face à ces difficultés, le Gouvernement a fixé des plafonds de loyers plus conformes aux réalités du marché immobilier. Fixés par décret, ces nouveaux plafonds s’appliquent aux logements neufs acquis ou mis en chantier depuis le 3 avril 2003. Ils varient selon un zonage simplifié qui comporte trois zones au lieu de quatre précédemment. Elles sont définies sur des critères démographiques et économiques : zone A pour le plafond le plus élevé (agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français), zone B (reste de l’Ile-de-France, agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées à la marge de l’Ile-de-France, zones littorales et frontalières), et la zone C, la moins chère, pour le reste du territoire.

Les plafonds de ressources des locataires sont supprimés car ils constituaient des verrous à la location. Les bénéficiaires du logement peuvent être les ascendants ou descendants du propriétaire (loi de finances pour 2003) alors que le dispositif précédent l’interdisait.

L’extension au secteur ancien. Ces dispositions ont été élargies au logement locatif ancien en cas d’acquisition suivie d’une réhabilitation conséquente, la nature et l’ampleur des travaux étant définies par décret.

L’extension aux locations déléguées. Le bailleur peut déléguer la gestion du logement à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location. Ce principe de "location intermédiée" permet de développer une offre de résidences pour étudiants et pour personnes âgées.

L’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Ce type d’investissement est éligible à l’amortissement fiscal qui sera calculé sur 95% du montant total de la souscription.

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a maintenu le dispositif "de Robien". Il est rebaptisé "Robien recentré" avec un amortissement fiscal ramené à 50 % sur 9 ans et recentré sur les zones de marché tendues.

Le "Borloo populaire"

La loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a créé un nouveau produit d’investissement intermédiaire, visant à encourager l’investissement immobilier dans des produits neufs dont les loyers sont inférieurs de 30 % au niveau du marché. En contrepartie d’avantage fiscaux, les investisseurs s’engagent à louer leur bien pendant au moins neuf ans à des ménages aux revenus moyens, à un niveau de loyer plafonné. Les plafonds de ressources des locataires sont ceux du PLI (prêt locatif intermédiaire). Le "Borloo populaire" (voir décret du 10 août 2006) bénéficie d’un amortissement fiscal de 65 % sur 15 ans et d’une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs de 30 %.

11-08-2006 15:25

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